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2017,Hamilton有可能领涨加拿大

2017-2-4 06:42| 发布者: admin| 查看: 654| 评论: 0|原作者: 熊婕

过去的2016年是房地产火红火热的一年。许多持有房产的人士都赚到盆满钵满,从中获益高过工资的大有人在。高兴之余,也应理性地分析:2017年还会如2016年有这么大的涨幅吗?是否应该调整投资步伐?如何寻找新的投资热点,实现资产增值最大化呢?
 一、2017年房产市场预测
尽管现在已经大雪纷飞,多伦多气温也降到零下,但房地产市场仍然持续温热。
作为身在房地产市场摸爬滚打的地产经纪,我强烈地感受到这一点,许多和我联系看房的客人只恨房源太少,可选择性不多,持币待购的客人可谓不乏其人,新建房屋依然火热。
这些是我强烈感受到的,还是让我们一起来看看加拿大最大的地产公司RE/MAX对2017年整个加拿大的房地产市场的看法吧。
RE/MAX 12月6号发布消息说:预计明年全加拿大总房价平均增长2%,其中哈密尔顿领涨,基奇纳(Kitchener)、滑铁卢(Waterloo)、GTA将紧随其后。
我们还是来看数据吧。
哈密尔顿的平均住房价格在17年预计有11%增长;K-W地区即基奇纳(Kitchener)、滑铁卢(Waterloo)平均住房价格预计增长为8%;
GTA大多地区平均住房价格预计增长为8%;
大温哥华地区,由于早期火热的房市导致了政府推出的政策来平稳市场,所以预期17年的增长只有2%;
由于新政策里要求海外买家在温哥华购房时付15%的土地转让税,导致买家大量流入多伦多与蒙特利尔。多伦多与蒙特利尔已经感受到政策带来的积极影响。
RE/MAX表示,即使政府有收紧新房买家的贷款条件在短期应该能帮助稳定市场,但对长期的影响不大。
下面我们来看看RE/MAX对各个地区的增长预测吧。
维多利亚:+1.6%
菲沙河谷:+5%
基洛纳:+4%
温尼佩:+3%
渥太华:+2%
大蒙特利尔:+6%
魁北克城:-2%
哈里法克斯:+1.5%
夏洛克镇:-4%
 二、把握市场动态
作为专业的投资地产经纪,面对热点转换如此之快的市场,对市场的前瞻性一定要好,能敏锐地感觉市场的变化,善于“大胆设想,小心验证”,把客人投资的钱当成自己投资的钱来投资,是专业水平,也是职业道德。
了解我的人都知道:早在2015年8月,我就已经带领我的投资客人进军伯林顿啦,到现在一年多一点的时间段里,我的客人收益最少的也已经达到40%,最多的达到50%了,2016年4月、5月期间,伯林顿还是在加速上升的前段,我的客人在这个时段里买的投资房,至2016年底,也大都有30%以上的收益。
 从2016年8月直到现在,我开始不断地游说我的客人购买哈密尔顿的房子作投资,有人能接受我的投资理论,有人说应该赌升值快的地区投资。我知道每个人的投资理念、资金基础都不同,分享、交流才能达到互通有无、互相学习、达到更高境界。
 三、正确选择投资区域及品种
1.  为什么不买过热区域做投资?
1) 相当于在股市上追涨杀跌,容易打乱投资脚步。
2) 过热区域之所以热,必定受到众多人群的关注,造成资金大比拼,不容易买到性价比优良的房子。
3) 热点区域可能太多人购买后需要出租,造成好卖不好租的现象。如果房子买了出租不出去,租金没有不说,风吹草动时,要么守不住挥刀断臂,要么艰难守候,慢刀割肉。
 2. 买哪?
----即将启动进入主升浪的地区哈密尔顿!
1) 根据前面RE/MAX的预测,哈密尔顿即将领涨加拿大,我们是不是就应该完全相信呢?“大胆设想,小心求证!”Re/MAX作为加拿大最大的地产公司,其预测还是应该不会太离谱。
2) 根据政府规划2020年哈密尔顿会增加2个Go Station,并且GO Train 会延伸到St Catherine ,路通财通。
3) 这里属于金马蹄地区、老牌工业城市。俗语说“瘦死的骆驼比马大”,随着交通的延展,势必会重拾雄势。
4) 哈密尔顿房价相对在低位,20-50万能买到独立屋,这么便宜的价格,“水涨船高”,随着周边房市的迅猛上升,不涨都难!
5) 50万左右的价格在多伦多中心也就是1+1的公寓,年轻家庭可能期望孩子有后院玩耍而转向周边,能控制上班时间的区域,从而有刚需。
 3. 买什么?
----买地大的独立屋!
1) 房地产有许多品种,在商业与民居的选择中,买商业需要有经营该商业的经验,因为商业房产的价值与产出是直接挂钩,经营不善会贬值。如果遇到不良卖家提供假的财务报告,还容易上当。民居适用人群广,想卖出时只要价格合适就能快速卖出。而商业房产的买家相对较少,卖出时间相对较长。
2) 在民居中,我更喜欢独立屋。下面的数据也显示,独立屋在所有类型的房屋中增长最快。
3) 在独立屋中,我更喜欢LOT大的能居住的旧一些的房子。能居住是因为能出租,否则需要动用大量的资金重建,买房时的贷款也成问题。旧一些是因为房子的价值是两部分:房屋结构本身和房屋下面的地块。旧房房屋本身的折旧已经平缓,而地块大的LOT却开始的快速上升。这也是为什么有人炒地皮的原因之一。
4) 房子是最普通的保值物品。CPI都在涨,房价要跌都很难。升得太快回调一下倒是情理之中。
5) 投资房首先要看资产增值预期及租金预期。不要用自住房的标准来衡量投资房,对功能、装修要求太高,要知道租房的人群可能只对基本功能、交通方便、租金相宜更看重。
 四、投资注意事项
1.投资人永远有一定的存贮:TFSA随时卖掉还贷,增值部份不交税,政府每年只给那一点点额度,要好好用起来。人寿保险可以抵押还贷,也是合理避税的好品种。
2. 投资要脚踏:实地:买容易出租的房子,安心旅游,安心睡觉。
3. 买豪宅住很好,但买豪宅投资一定要谨慎:风险太大,不容易出租,遇到市场不好的话,首当其冲下跌。
4. 选择适合自己的投资:如果资金足够,建议还是买独立屋,升幅最快;要边攒钱边买房的朋友买公寓楼花,好歹可以提前有个自己的窝,虽然上涨没有独立屋快,但杠杆大也是好处之一。
5. 不要期望房价下跌你再买。房价永远是先大涨,然后再小回,不要总做梦。问一下你自己,跌多少你才会下手?会不会你还在期望再跌时,你一个不注意,它就又狂升了。
6. 房屋是中长线投资品种。不要想着赚快钱,能赚快钱固然好,不能赚快钱也在情理之中。不要指望你投一个钱进去,马上就有产出。经纪又不是神,是神的话也用不着帮你买房卖房来养家啦。
7. 不要为了拿点佣金回扣就随便找个经纪买房。便宜没好货,好货不便宜;又好又便宜,还要慧眼识。便宜的经纪很大可能随手把你的投资给“便宜”啦。
8.  本投资观念仅仅是我的个人看法。每个人有不同的需求,以自己投资后吃得下、睡得着为宜。
9. 平常心对待投资:不以物喜,不以已悲;命里有时终须有,命无无时不强求;努力耕耘,不问收获,长此以往,必有厚获。 
谨祝大家在2017年继续财运亨通,盆满钵满。身心安宁,快乐幸福!

熊婕,Jie Xiong, 创富地产资深投资型地产经纪。个人爱好:投资管理,美食烹调,散文写作。


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