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一场准备充分的“歼灭战”

2017-2-4 07:34| 发布者: admin| 查看: 328| 评论: 0|原作者: 于 戎 伟|来自: 于氏法律



早上,在约克区的房东房客管理局,代表房东出席听证。约克区的听证会总是在NEWMARKET市的一个退伍军人服务处进行,估计是政府租了这个服务处的地方。这个地方甚是简朴,简朴到连个加油站都比它豪华的程度。然而,这里却是一个彰显法制公正、执法严肃的地方。

 

今天的这个案子说来比较平直。房东夫妻省吃俭用,有了存款就又买了一处小物业,放到出租市场,以租养房。今天对阵的,是他们的第二个租客。前一个闹了个天翻地覆,人仰马翻,这对夫妻险些卖了房子收手,但是还是哑忍了下来。收拾停当后,2014年年初,租给了今天这个租客。这位租客是一家三口,女儿也在租客名单里,虽然是个成年人,但是有些残障。起初租金都是按时缴付了,但是从去年的十月开始,租金就断了。

 

最早说是橱柜里有虫,房东立即前来处理,很快,“虫事”就过去了,当月的房租却欠了一些。到了去年的十一月,租金又断了,这次是家里有了病人,之后就是无数种种理由。房东在十一月中旬找到了我,这才正式进入程序。从通知送达到今天听证,期间没有任何拖延,但是还是等待了两个来月,于是欠租自然也继续攀升了两个月。房东有末月押金在手。

 

说起来,案情不复杂,但是其中暗流涌动。首先,租客会不会弃租潜逃?其次,听证会上租客会不会提出维修问题(第82条允许租客“突然袭击”),如果是,听证会很可能又被推迟。再有,租客是残障人士,委员是否会考虑“第83条的缓和法令”,当然,如果租客不出席,开始和我们使用迂回战术,则对我们就更加不利。这些我都一一与房东做了分析和准备。最后,落脚点是,打一场歼灭战,赶走房客。

 

听证会一般都是早上九点半开始,通知书上要求九点报到。所以,我一般都是在八点五十分到达听证处,以便早些登记,告诉登记处我们需要调解服务(永远!),这样可以留下充足的庭前准备时间,避免慌乱,避免给当事人造成心理压力。

 

当事人房东在将近九点半的时候来了,他们告诉我,租客也来了,并暗暗指给了我。我顺着他们的目光看过去,就知道是哪位了,距离我大约五六米吧,我把目光“砸”向这个人,于是得出两个字:落魄。我缓缓地走过去,向对方打了招呼,伸出手示意握手,冰凉!对方没有代理人,我示意他去找值班律师,他无声地摇了摇头。我说,好吧,我们有个调解机会,希望您能善用。因为无论如何,您的租住也是到头了。他还是无声地摇了摇头。

 

然后我走回来,再嘱咐了一遍房东,我们去调解,哪些是要点,哪些不要多说等等。不多时,登记员过来找我,说调解员叫我们去。我们是第一个,因为我是第一个登记的。

 

在调解室,我们几人坐定,调解员要我简介案情,我用了三句话:租客欠租,没有维修问题,我们要求清欠,解约。调解员又让我展开每一句话,我详细叙述了欠租的月份和金额,末月押金尚未使用;维修问题早已妥善解决了;房东因为收不到租金,断了现金流,现在在用LINEOF CREDIT支付月供,房客有充足的补交时间,但是租金毫无着落,重新找能付得起租金的租客迫在眉睫。

 

调解员又将头转向了房客,示意房客叙述,房东半晌没有回答,于是我用眼神示意调解员,我有话说,于是调解员又转向了我,我说,不如房客今天就确认租期在本月月底就结束(歼灭战!),然后我们确定欠款金额,写到判决中。之后,我们私下再商讨欠款支付时间表。这时,房客悠悠地说欠租额不对,我拿出预先算好的一张纸,请他指出哪里不对,原来他不知道他要付170元的申请费。我说,我有权要求。他不再做声。调解员最后,还是把头转向了房客说,您有什么要说的吗?他说没有,于是调解员对着大家说了三件事:本月月底是最后一天租住,过时驱逐;欠款额是多少多少,确定无误;本协议是双方自愿做出的。

 

之后,我们回到听证厅,委员在听其他案子,我听了几句,心里暗暗为房东叫苦,骂了一句,狗血案。委员越听越不耐烦,于是叫双方回去整理材料,择日再来。下一个叫到我们。今天的听证委员是SYLVIAWATSON,一个年纪偏长的白人女士。语调和善,却暗藏杀机。往往一句话就能把人给问一个跟头!房东悄悄捅了我一下,小声说,她会不会偏向白人啊?我说,看我的(JUSTWATCH ME!我们总理的爸爸就经常说这句)。

 

一遍介绍后,委员全明白了,问房客我说的对不对,是否懂了,是否愿意,是否自愿。得到的回答都是是是是。过程中,我一直盯着委员的动作,她刚刚要落笔,我忙起身示意发言,委员看到,问我是否有补充,我说请委员加上,即使在本月内付清租金,本法令中租期於月底结束一节不可更改(NON-VOIDABLE)。意即,无论如果,2016131日就是最后的租住日。21日,本法令自动成为驱逐令。于是省去无数后患。委员点头,并复述了条文,我们的听证结束,前后用了十五分钟。

 

房东和我出得门来,握手而去,说是要赶去上班了。留下我和房客讨论付款时间表,我拿出纸笔一一记录,因为有房东的授权,所以付款时间方式一一顺利谈妥,我拍了租客的驾照,和他那辆异常低调的汽车车牌,并小聊了几句,得知他一连串的不顺,失业,找工,病患等等。。。

 

您也许问,租金真的的能按时回到房东手里吗?我没有水晶球,更不会算卦。房客一定能在一月底最迟二月初离开吗?我有法令在手,里面言简意赅,这个不用算卦。歼灭战就是要杀敌与阵前,不留后患。

 

说实话,今天的顺利有几个原因。


  • 房东的前一个租客差点把他搞成忧郁症,这次见好就收,明白了歼灭战比持久战的成本低,效率高。

  • 房东夫妻很实际,让我看到了鸡汤文中所说的,男人要心宽,女人要心善。

  • 我触动了房客的软肋:你的租期到头了,无论如何你也要走,早走早好。


想起房东和我说过的,他几年前的那次遭遇,因为拖沓也犹豫,损失了不少钱,心中不禁涌出一首唐代著名边塞诗人王昌龄的一首诗,录于此,用作本文之结。

 

“秦时明月汉时关,万里长征人未还。但使龙城飞将在,不教胡马度阴山。”


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