主要住所的概念是以家庭作为单位，每个家庭包括18岁以下未成年的孩子可以共同拥有一个主要住所享受免税增值的税务优惠，即使您和配偶婚前分别拥有一个物业，结婚后也只能选择一个物业作为主要住所。按照加拿大税法的规定，您的主要住所（Principal Residence）资本增值是免税的,但在特殊情况下增值也可能需要交税。 如果在持有期间，您的物业有几年的时间用于自住，但也有若干年用于完全出租，也就是说虽然您的家庭只有一套房子，但由于只有部分时间用作主要住所，该房在出售时需要申报不是主要住宅期间的资本增值，作为主要住所期间的增值可以按比例减免，减免部分为: 增值部分*（1+指定为主要住宅的年数）/ 持有物业的总年数。比如说, 20年前您购买了一套房子, 购买价为20万, 假设现在以100万价格出售, 期间出租了11年, 自住了9年, 则增值部分的减免额为：80*（1+9）/20=40万，即需要纳税的资本增值只有40万，换句话说，需要纳税的收入为20万。另外，按照这一公式，如果有些家庭考虑换房，如果先买后卖，会有一段时间同时拥有两套住房，只要同时拥有两套自住物业的时间表不超过一年，就不会有增值税问题，因为分子（1+指定为主要住宅的年数）给您预留了多一年的免税空间。 如果您将家庭主要居所的部分房间出租，仍有可能保持了主要住所的性质，只是需要控制出租的比例。有人为了降低出租的净收入，把出租比例增大至50%以上以增加可抵扣的费用，比如租金总收入为1.5万加元，房屋各种费用1万加元,如果您的出租比例为40%,您能抵扣的出租费用为$4,000,净租金收入为1.1万加元；如果您的出租比例调整为60%,您能抵扣的出租费用为$6,000,净租金收入将降为9,000加元。虽然净出租收入降低了，但将来您的房屋出售时可能会由于房屋的性质，主要用途的改变而失去“主要居所”的税务优惠，因为这时候您的房屋是以出租为主，不是以自住为主了。需要注意的是, 家庭主要居所即使只有部分房间出租，对于房屋装修，设备更新等都不能提取折旧CCA（capital cost allowance），否则您的自住房性质可能改变。 是不是出租比例超过50%，主要住所的性质就会改变呢? 答案是不一定。税法有一个特别的规定会让您有4年的时间，即使您全部出租您的住所，在4年时间里您仍可保持您的主要住所性质。同样需要注意的是，如果全部出租，出租期间，报税时不可以申报折旧，否则有可能改变您住所的性质。如果您是由于工作地点变化的原因搬离您的主要住所而出租，该期限还可延长，但最终您或您的家人必须要实质性地重新入住才能保持主要住所性质。 既然主要住所增值不交税，如果有足够的支付能力，能否通过购买豪宅让其增值而以后卖出时不交税呢？加拿大对主要住所的面积有一定限制。一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算，差不多就是233英尺*233英尺,或者71米*71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示您的主要住所需要更大的面积是必须的，否则你的住宅将不能保持主要住所的性质。 您的主要住所不一定在加拿大，也可以在中国，美国等国家。您也可以指定加拿大境外的物业比如在中国或美国的住宅作为您的主要住所，将来在处置该物业时可以享受加拿大资本增值免税的税务优惠，但在物业所在国可能会对您的物业增值课税。 另外，即使您只有一套房子，但在若干年的时间里如果您频繁买卖房屋，换了数十次房, 您的房子在买卖过程中可能会失去主要住所性质。尽管您随时都只拥有一个物业，但税局可能认为您以盈利为目的频繁买卖物业，您的物业增值不被认为是资本增值，而有可能被视为生意收入而纳税。 |
