分间出租房
在加拿大投资物业中，经常会碰到Rooming house, Group homes 和Single-Unit Housings. Rooming house或称Boarding house，中文称它分租房或单间出租屋。加拿大官方定义为：Rooming houses are living accommodations where four ormore unrelated people live together, in individual rooms, but share a kitchenand/or washroom facilities.
Rooming house 应该包含以下几点：
1、必须是house, apartment 或者 building, 也就是说共管公寓Condo apartment不是分租房，
2、其次在同一楼房内，住4名或4名以上无任何关系的人，且在各自的房间内，住客各自负担租金，共用屋内设施，如厨房、洗手间等。当然业主或房东在同一时间最少分租给3名无任何关系的人，住客各自负担租金，共用屋内设施就算ROOMING HOUSE。
但是如果一栋出租屋内住了多名租客，如果他们合付租金，并且共用生活区而且像家庭成员一样生活，又不能称为Rooming house。
分租房的合法性
分租房在多数地区是不合法的。
大部分的房子都是单家庭住宅（Single Family Residential），是不可以分租给多户租客的。
按规定只能有一套“第二寓所”用于出租。
在MISSISSAUGA，OAKVILLE， WATELOO等地方，BASEMENT出租也需要合法牌照。
在MISSISSAUGA，如果屋主自住一部分，另一部份出租，第一年的的牌照费是500元，以后RENEW每年250元，如果整幢房子用于出租，第一年的的牌照费是1000元，以后RENEW每年500元。但不容许Rooming House。
在多伦多地区，只有在怡陶碧谷区，约克和多伦多市中心的部分老区允许分间出租房存在，前提是房东每年都必须接受卫生安全，建筑部门和消防局的例行检查， 而且在怡陶碧谷区和多伦多市中心还需要牌照。
士嘉堡、列治文山、旺市、万锦市或是密西沙加等这些地方并不可以分租给多户租客，出租地下室也需要牌照。
由于非法出租，年年都有发生在分租房里的悲剧，这种非法出租只要没有人举报，政府是很难发现的。
但是政府加强了分租房的管理，不合法的出租，政府的罚款可能让屋主倾家荡产，所以必须合法经营Rooming house。
多市政府对申请经营分租房有以下规定：
1、符合市府规划（ZONING），如果Zoning 是Residential, 必须是独立屋（detached ），最多不超过6个ROOMS, 如果Zoning 是Commercial, 独立屋,半独立，Townhouse，小型Building 都可以，但不能超过20Rooms. 最小房间都必须满足安省建筑设计要求的8 平方米。
2、分租房必须符合安省防火条例。
3、必须向多伦多市政府发牌及标准部申请营业牌照。如果沿用未合併前旧多伦多市的分租屋牌照，必须符合合併后多伦多市的基本准则条件。
4、分租房牌照不得转让。
5、申请新分租房屋牌照，必须符合所有建屋及修改土地用途附例，获该区市议员审查，获取市政发牌发标准部、多伦多消防局，多伦多公共卫生部的同意。申请新分租房屋牌照大约需要3个月到一年时间。
如何购买分租房
地产投资首先要考虑的是规划（Zoning）问题， 是民用（Residential）还是商用(Commercial)。
规划民用也分很多等级，从Single family到Dual Plex、Tri Plex、Four Plex、multi Plex等等。出租给两家，为Dual Plex；出租给三家，为Tri Plex，依此类推。
一般来说，Four Plex以下的，包含four plex,属于民用住宅（Residential）；Four Plex以上的，就属于商用住宅了。因为有很好的回报，合法的rooming house在市场上买卖并不多，即使有合法牌照的ROOMINGHOUSE， 新购房者也要重新申请牌照。只要价格合理，可以大胆购买，新牌照同RENEW差不多。
不合法的rooming house在市场上反而很多，怎样鉴别是不是分间出租房，政府执法人员只看你房间门上是否有锁。
因为安省建筑条例中，单一家庭住宅内不能安装带锁的门。在华人居住的地区非法改建的Rooming House屡见不鲜，这种房子由于结构出现不正常改动，隐患很大，不要贸然购买，因为银行不愿意承担这样的风险，不会放款，保险公司又不承保。
如果要投资有很高的收益率Rooming House，我们都以Single Family Or Multi-unit housings按正常银行贷款，买下物业。如果打算变更为Rooming House，首先选定出租的物业向政府申请规划（Re-Zoning）。
政府经过检查，觉得买的这幢 房从地点，结构，面积都适合申请，才可以进行下一步，按要求重新申请许可。6个以下包含6个房间的比较容易获得牌照，7个以上的由于需要独立的消防通道等要求，比较难获得牌照。由于AirBNB 的出现，Rooming House并不是利润最高的出租物业，申请牌照繁琐，难度大，2016年整个多伦多只增加6个分间出租房牌照。
经营分间出租房
华人买房大都是有条件要上，没有条件创造条件也要上。
北美华人不管在东岸还是西岸，分租房是我们早期移民的在异国他乡白手起家，辛勤打拼，艰苦奋斗，从头开始的写照之一。近几年从国内来的土豪可能感觉不到。
经营ROOMING Housing 注意事项
尽可能不要将结构作大的改动，一方面政府可能不会批准，另一方面将来如果卖房困难，需要恢复到single family or multi-unithousings 容易。
厕所尽可能多。
房间要干净，公共区要定期打扫，绝对不能有蟑螂和老鼠。
租客以年轻人为主，不要带小孩的家庭。
挑选租客，尽量少租学生。
作好垃圾回收与清理。
定期作消防，电力等的检查，配合政府相关部门的抽查。
总之，需要把出租房屋当作谨慎的生意来做。
