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分间出租房（Rooming House）与其经营
一．什么是分间出租房 在加拿大每年在我们购买投资物业中，经常会碰到rooming house , group homes 和single-unit
housings. Rooming house或称boarding house，中文称它分租房或单间出租屋。分租房是把房屋的一间或多间出租无任何关系的人，房东提供某些服务，获得利益。 bylaw定义Rooming house 应该包含以下几点： 1. 必须是house ,
apartment 或者 building, 也就是说共管公寓Condo apartment不能定义为分租房， 2. 其次在同一楼房内，住4名或4名以上无任何关系的人，且在各自的房间内，住客各自负担租金，共用屋内设施，如厨房、洗手间等。当然业主或房东在同一时间最少分租给3名无任何关系的人，住客各自负担租金，共用屋内设施就算ROOMING HOUSE。但是如果一栋出租屋内住了多名租客，如果他们合付租金，并且共用生活区而且像家庭成员一样生活，又不能称为Rooming house。 二．分间出租房的合法性 在加拿大地产投资中，分租房由于需求旺盛，空置率低，易管理，租金稳定等特点，得到很多投资人的喜欢，但是分租房在多数地区是不合法的。以租养房或叫以房养房普遍存在着一个被大家忽略的危机，就是分租不合法这个问题。安省房子都是单家庭住宅（Single Family Residential），是不可以分租给多户租客的。按规定只能有一套“第二寓所”用于出租。在某些城市BASEMENT出租也需要合法牌照。 由于非法出租，年年都有发生在分租房里的悲剧，这种非法出租只要没有人举报，政府是很难发现的。但是政府加强了分租房的管理，不合法的出租，政府的罚款可能让屋主倾家荡产，所以必须合法经营Rooming house。 多市政府对申请经营分租房有以下规定： (1)符合市府规划（ZONING），如果zoning 是residential, 必须是独立屋（detached ），最多不超过6个ROOMS, 如果zoning 是commercial, 独立屋,半独立，Townhouse，小型Building 都可以，但不能超过20 rooms. 最小房间都必须满足安省建筑设计要求的8 平方米。 (2)分租房必须符合安省防火条例。 (3)必须向多伦多市政府发牌及标准部申请营业牌照。如果沿用未合併前旧多伦多市的分租屋牌照，必须符合合併后多伦多市的基本准则条件。 (4)分租房牌照不得转让。 (5)申请新分租房屋牌照，必须符合所有建屋及修改土地用途附例，获该区市议员审查，获取市政发牌发标准部、多伦多消防局，多伦多公共卫生部的同意。 三．如何购买分租房 在加拿大地产投资首先要考虑的是规划（Zoning）问题， 是民用（residential）还是商用(commercial).规划民用也分很多等级，从Single family到Dual Plex、Tri Plex、Four Plex、multi Plex等等。出租给两家，为Dual Plex；出租给三家，为Tri Plex，依此类推。一般来说，Four
Plex以下的，包含four plex,属于民用住宅（Residential）；Four Plex以上的，就属于商用住宅了。因为有很好的回报，合法的rooming house在市场上买卖并不多，即使有合法牌照的ROOMINGHOUSE， 新购房者也要重新申请牌照。只要价格合理，可以大胆购买，新牌照同RENEW 差不多。 不合法的rooming house在市场上反而很多，怎样鉴别是不是分间出租房，政府执法人员只看你房间门上是否有锁，因为安省建筑条例中，单一家庭住宅不能安装带锁的门。在华人居住的地区非法改建的rooming house屡见不鲜，这种房子由于结构出现不正常改动，隐患很大，不要贸然购买，因为银行不愿意承担这样的风险，不会放款， 保险公司又不承保。 如果要投资有很高的收益率Rooming House，我们都以single family or
multi-unit housings按正常银行贷款，买下物业。如果打算变更为rooming house，首先选定出租的物业向政府申请规划（re-Zoning）。政府经过检查，觉得买的这幢 房从地点，结构，面积都适合申请，才可以进行下一步，按要求重新申请许可。由于AirBNB 的出现，Rooming House并不是利润最高的出租物业，申请牌照繁琐，难度大。 四．经营分间出租房 经营ROOMING Housing 注意以下事项： 1。尽可能不要将结构作大的改动，一方面政府可能不会批准，另一方面将来如果卖房困难，需要恢复到single family or multi-unit housings 容易。 2。 厕所尽可能多。 3。房间要干净，公共区要定期打扫，绝对不能有蟑螂和老鼠。 4。 租客以年轻人为主，不要带小孩的家庭。 5。 挑选租客，尽量少租学生。 6。作好垃圾回收与清理。 7。定期作消防，电力等的检查，配合政府相关部门的抽查。
总之，需要把出租房屋当作谨慎的生意来做。
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