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出租房如何报税

2015-9-12 21:41| 发布者: ccl| 查看: 58964| 评论: 52100

出租房报税看似简单, 把收到的房租减掉支出,申报所得盈余就行了。 但其中有一些疑难问题,如果没留意或处理不好,可能会留下麻烦。

出租房报税抵税项目

- 与出租房相关的广告费-出租房的保险费

- 出租房的地税

- 出租房的房屋维修费

- 与出租房相关的汽车费

- 出租房的贷款利息

- 由业主支付的出租房的水电气费、电视电话等日常设施费用

- 如果聘请了物业管理经纪来管理出租房房屋,还包括代理佣金费

- 与出租房相关的•法律、会计及其他专业咨询费

- 出租房的•剪草费

报税时要注意问题

出租房的贷款利息。贷款中能够抵税的只有利息部分,本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告,其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。自住房的贷款利息不能抵税。

- 出租房的汽车费。申报汽车费的时候,要比较小心。因为原则上来说,国税局不认为房东需要用汽车来管理出租物业,除非房东有坐落在不同区域的多处出租物业。如果房东只有一个出租房,而且签订的是长期租约,申报汽车费比较不太适当。即使合理申报,申报汽车费的理由和证据也要准备充分。税务局很可能要求纳税人提供记录,例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。很少有人能够保持记录这些琐碎的信息。如果没有证据,按照税法的规定,每年公里数的前两万零四公里属自用。

-是生意收入还是出租收入。如果你象旅馆一样经营你的出租房,就是说除了提供基本的出租设施如:住所,取暖,照明等,你还提供附加服务如:清洁,餐饮和保安等, 你的收入就是生意收入,报税时应使用申报生意收入表格T2125 而不是出租收入表格T776

-现金租金收入也需要申报。房客报税时通常都会申报房租,因为可以拿到安省的安省延龄草补贴(Ontario Trillium Benefit) 就算你没给他们收据,他们也可以申报的。因为根据安省的出租法,房客有权要房东补发收据。 同时,房客报税时,会报出租房地址和房东信息,因而税局可以追查到房东。出租房报税时,不需要向税局提供收入支出收据。但房东需要保留所有记录,发票和收据最少6年,以备税局查税。

-房东不能在房租收入中抵扣给自己发的劳务费如果你请人帮你维修照看房子,你可以在出租收入中抵扣这部分费用。但给自己发的修理房子的劳务费不能抵扣。参考LINE 8960.

其他注意事项

- 出租房的房屋折旧。房子的资产价值应在建筑和土地之间合理分配。建筑属于可折旧资产,而土地价值不能折旧。出租房报税时,较大金额的装修和翻新不能当作“维修”费用一次申报,而应根据资产折旧Capital Cost Allowance (CCA)逐年抵扣出租收入。另外,如果是分租,就是出租房子也是自己的主要居住处所(Principal residence),出租房报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧,你的房子就被认为改变了用途,不再是享受免增值税的主要居所。后果是,当你买房子时, 房子的增值就会被认为是应征税收入。

出租房报税时费用抵扣比例。所有的支出都要把私人使用的部分去掉,能够申报的只有与房屋出租相关的部分。另外,如果还将自用住宅的一部份用作家庭办公室(Homeoffice),那么家庭办公室或出租所占的比例最好不要超过房屋的主要部份(significantportion),否则会危及自用住宅的免税额。这个比例没有固定的数字,一般不建议将home office的比例安排超过20%25%

 

 


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