搜索
快捷导航
立即注册

扫一扫,访问微社区

CCL嘉华网

门户
本地新闻
加国安省
中国世界
留学移民
金融地产
休闲娱乐
论坛
活动
天南地北
时尚流行
社区活动
留学移民
工作就业
买卖信息
商家
推荐商家
优惠券
推荐商品
餐饮美食
留学移民
更多
二手
房屋
家具
汽车
电器电子
书本
设备办公
手机上看
CCL嘉华网 门户 金融·地产 查看内容
 

影响房屋贷款的几个因素

2015-6-8 19:48| 发布者: ccl| 查看: 80432| 评论: 75612

影响房屋贷款的几个因素

签订买房合同之前,购房者最关心的问题则是贷款能力。那么银行凭什么决定是否借钱给你呢?

(一) 信用评估

信用评估是由信用局提供的。信用局是专门收集、汇总个人全方位的信用记录,并对数据进行加工和整理的机构。基于信用局个人征信数据、预测消费者未来信用表现的模型常称为信用局评分模型,所得到的评分则为信用局个人信用评分。

加拿大有两个信用局,一个叫Equifax,一个叫Trans Union。一般银行会选取其中一个或两个都用。银行根据信用分数决定 贷款利息的高低,甚至决定贷与不贷。。每个人建立信用记录的初始阶段,信用分数是850分,随着不断使用授信产品,信用分数会不断变化。银行无论在审批信用卡还是按揭贷款申请时,都会调阅申请人的信用记录。如果分数在640分以下,则很难得到批准。

(二) 负债率

银行用的两个参考值——GDS(Gross Debt Service)和TDS(Total Debt Service)计算负债率。

GDS(Gross Debt Service)就是借款的债务比例。计算起来就是用 A+B+C+D+E除以 F,这个数字不可以超出 32%。A:每月的按揭付款数 (本金加利息) ; B:每月地税;C:每月取暖费;如果是 CONDO,再加上 D:CONDO 管理费;如果是高额贷款,即首付不足 25%者,还要加上 E:高额贷款保险费。F:全家税前收入。

 TDS(Total Debt Service)即对总债务比例的要求。因为一个家庭可能还有其它债务,如汽车供款,信用卡供款,学生贷款等,把这个每月其它债务的支出 G,再加上 A+B+C+D+E 除以 F,这个数字不能超过 40%。

因为 GDS 和 TDS有许多不定因素,计算起来较麻烦。最简单的方式就是你全家税前收入的三倍多一些(3.4 至 3.5 倍),这就是银行可以贷款给你的额度。

自己的收入F。通常自雇人士的收入最难认定,每个银行都有自己不同的看法。从大的趋势来看,自雇人士如果没有报税收入,则越来越难贷款。严格地来讲,自雇人士的收入应该是个人报税之后的净收入。对于工资收入的申请人来说,银行认定的收入是税前的收入。如果申请人有加班或奖金,通常银行需要借款人连续两年以上有此类进项。房产的投资收入不会被认为是申请人的基本收入,但可以用来抵减家庭债务。如果希望把自住房的租金收入也计入个人收入,则需要证明房屋可以合法用来出租,并提供报税记录。 特殊项目按揭贷款。新移民,非居民、自述收入(stated income)等特殊的贷款项目,每个银行都有不同的政策。

 

(三) 抵押

按揭贷款,就是用你所买的房子作为抵押物向银行贷款。所以从理论上讲,在未还清贷款前,你买的房子并非是你的,而是抵押给了银行。若银行无法按时收到利息和本金,则有权拍卖你的房子。

对于抵押,银行最关心的是债务与价格的比率(Loan to Value 或 LTV)。20 万的房子,你自己首付 5 万,即 25%, LTV 就是 75%。LTV 高于 75%,就叫高额贷款(High Ratio Mortgage)。对于高额贷款,银行都要求客人买贷款保险。目前加拿大有两个机构作贷款保险,一个是 GE,另一个是 CMHC(Canadian Mortgage and Housing Corporation)。顾客买了贷款保险,银行就没有了贷款风险,所以对房子的价值是否符合买价也不太在意。

(四)其它因素

以上关于偿还能力、信誉、抵押的标准中所说的"银行",一般是指加拿大的几个大银行(Chartered banks)。但是除了几个大的银行之外,还有很多小银行,金融机构或财团甚至个人都做按揭贷款。它们的贷款条件,对客人的评估标准都不尽相同。

这些金融机构、财团及个人对 GDS、TDS、信用分数、首付款甚至最长还款期都有不同的、宽松的要求。他们只在意物业的价值及首付多少,对其它都不关心。

 


鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋
小黑屋|手机版|Archiver| 嘉华网

Powered by Discuz! X3.2 © 2001-2012 Comsenz Inc. 嘉华网

GMT-5, 2017-11-19 12:41 , Processed in 0.077640 second(s), 19 queries .

返回顶部