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影响房屋贷款的几个因素

2015-6-8 19:48| 发布者: ccl| 查看: 80357| 评论: 75612

影响房屋贷款的几个因素

签订买房合同之前,购房者最关心的问题则是贷款能力。那么银行凭什么决定是否借钱给你呢?

(一) 信用评估

信用评估是由信用局提供的。信用局是专门收集、汇总个人全方位的信用记录,并对数据进行加工和整理的机构。基于信用局个人征信数据、预测消费者未来信用表现的模型常称为信用局评分模型,所得到的评分则为信用局个人信用评分。

加拿大有两个信用局,一个叫Equifax,一个叫Trans Union。一般银行会选取其中一个或两个都用。银行根据信用分数决定 贷款利息的高低,甚至决定贷与不贷。。每个人建立信用记录的初始阶段,信用分数是850分,随着不断使用授信产品,信用分数会不断变化。银行无论在审批信用卡还是按揭贷款申请时,都会调阅申请人的信用记录。如果分数在640分以下,则很难得到批准。

(二) 负债率

银行用的两个参考值——GDS(Gross Debt Service)和TDS(Total Debt Service)计算负债率。

GDS(Gross Debt Service)就是借款的债务比例。计算起来就是用 A+B+C+D+E除以 F,这个数字不可以超出 32%。A:每月的按揭付款数 (本金加利息) ; B:每月地税;C:每月取暖费;如果是 CONDO,再加上 D:CONDO 管理费;如果是高额贷款,即首付不足 25%者,还要加上 E:高额贷款保险费。F:全家税前收入。

 TDS(Total Debt Service)即对总债务比例的要求。因为一个家庭可能还有其它债务,如汽车供款,信用卡供款,学生贷款等,把这个每月其它债务的支出 G,再加上 A+B+C+D+E 除以 F,这个数字不能超过 40%。

因为 GDS 和 TDS有许多不定因素,计算起来较麻烦。最简单的方式就是你全家税前收入的三倍多一些(3.4 至 3.5 倍),这就是银行可以贷款给你的额度。

自己的收入F。通常自雇人士的收入最难认定,每个银行都有自己不同的看法。从大的趋势来看,自雇人士如果没有报税收入,则越来越难贷款。严格地来讲,自雇人士的收入应该是个人报税之后的净收入。对于工资收入的申请人来说,银行认定的收入是税前的收入。如果申请人有加班或奖金,通常银行需要借款人连续两年以上有此类进项。房产的投资收入不会被认为是申请人的基本收入,但可以用来抵减家庭债务。如果希望把自住房的租金收入也计入个人收入,则需要证明房屋可以合法用来出租,并提供报税记录。 特殊项目按揭贷款。新移民,非居民、自述收入(stated income)等特殊的贷款项目,每个银行都有不同的政策。

 

(三) 抵押

按揭贷款,就是用你所买的房子作为抵押物向银行贷款。所以从理论上讲,在未还清贷款前,你买的房子并非是你的,而是抵押给了银行。若银行无法按时收到利息和本金,则有权拍卖你的房子。

对于抵押,银行最关心的是债务与价格的比率(Loan to Value 或 LTV)。20 万的房子,你自己首付 5 万,即 25%, LTV 就是 75%。LTV 高于 75%,就叫高额贷款(High Ratio Mortgage)。对于高额贷款,银行都要求客人买贷款保险。目前加拿大有两个机构作贷款保险,一个是 GE,另一个是 CMHC(Canadian Mortgage and Housing Corporation)。顾客买了贷款保险,银行就没有了贷款风险,所以对房子的价值是否符合买价也不太在意。

(四)其它因素

以上关于偿还能力、信誉、抵押的标准中所说的"银行",一般是指加拿大的几个大银行(Chartered banks)。但是除了几个大的银行之外,还有很多小银行,金融机构或财团甚至个人都做按揭贷款。它们的贷款条件,对客人的评估标准都不尽相同。

这些金融机构、财团及个人对 GDS、TDS、信用分数、首付款甚至最长还款期都有不同的、宽松的要求。他们只在意物业的价值及首付多少,对其它都不关心。

 


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